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【弁護士が解説】コロナの影響による家賃滞納|強制退去や倒産を防ぐための対処法

新型コロナウイルス感染症の影響などによって、家賃を滞納してしまった、あるいはそろそろ家賃の支払いが厳しくなっているという事業主の方も多くいらっしゃいます。

店舗の家賃を滞納した場合、強制退去や差押えに発展するリスクがあるうえ、最終的には倒産・廃業に追い込まれてしまう可能性があります。
そうなる前に、収支状況などに応じて適切な対応をとることが必要です。

この記事では、店舗家賃を滞納してしまった場合のリスクや、強制退去・倒産を防ぐための対処法などについて解説します。

 

家賃滞納に陥った店舗に発生するピンチ

店舗(テナント)が家賃を滞納することは、賃貸借契約に対する違反に該当します。
家賃を滞納した場合、賃貸借契約違反に伴い、店舗オーナーには以下のピンチが生じてしまいますので、家賃の滞納はできる限り回避しなければなりません。

3か月前後の滞納で賃貸借契約が解除される職
家賃の滞納により、賃貸人(大家)と賃借人(店舗オーナー)の間の信頼関係が破壊されたと認められる場合には、賃貸人の側から賃貸借契約を解除することが認められます。

「信頼関係が破壊された」と認められる家賃滞納期間の目安は、実務上おおむね3か月程度と考えられています。
一度家賃の支払いを忘れただけであれば、賃貸借契約を解除されることはありませんが、家賃滞納が恒常的に発生してるようであれば、賃貸人からいつ賃貸借契約を解除されてもおかしくない状況と認識すべきです。

もし賃貸人から賃貸借契約を解除された場合、強制的に店舗からの立ち退きを迫られることになるので、そうなる前に対策を講じましょう。

支払督促・訴訟・財産の差押え(強制執行)
滞納状態にある未払い家賃については、賃貸人はさまざまな手段を用いて、賃借人から回収を試みるでしょう。

債権回収のために用意されている法的手続きとしては、「支払督促」と「訴訟」があります。

①支払督促
裁判所を通じて、賃借人に対する未払い家賃の支払い請求が行われます。
支払督促を受け取ってから2週間以内に異議を申し立てなければ、支払督促に仮執行宣言が付されます。
さらに、仮執行宣言付支払督促を受け取ってから2週間以内に異議を申し立てなければ、賃貸人は強制執行の手続きをとることができるようになります。

②訴訟
裁判所において、賃貸人が未払い家賃の存在を立証し、賃借人の支払い義務の有無について判決が言い渡されます。
賃借人は、何か反論材料があれば訴訟の場で主張できますが、特になければ賃貸人の主張がそのまま認められます。
また、賃借人が訴訟期日を欠席した場合にも、同様に賃貸人の主張がそのまま認められます。
賃貸人の請求を認める判決が確定した場合、賃貸人は強制執行の手続きをとることができるようになります。

支払督促または判決の確定を経て、賃貸人が強制執行の手続きを申し立てた場合、賃借人の財産が差し押さえられてしまいます。
たとえば預貯金・自宅などの不動産・車など、さらに会社で店舗を借りている場合や個人事業主の場合には、事業用の資産が差し押さえられてしまう可能性もあります。

特に事業用資産が差し押さえられてしまった場合、店舗経営に大きな悪影響が生じてしまうので、早めの対策が必要です。

倒産・廃業
家賃の支払いに関する目処がどうしても立たないほどに採算が悪化してしまった場合、倒産・廃業を決断しなければならないこともあります。

特に会社を設立して店舗事業を行っている場合、倒産・廃業に伴い法人格が消滅し、取引関係がリセットされてしまいます。
そうなれば、新しい事業で再起を図る際にも影響が出る可能性がありますので、倒産・廃業を回避するための対策を早い段階で講じましょう。

 

家賃滞納による強制退去や倒産を防ぐための方法は?

上記のとおり、家賃を滞納し続けた場合、強制退去や強制執行、さらに倒産・廃業へと繋がってしまいます。

こうした事態を回避するためには、以下のあらゆる方策を尽くして、資金繰りの改善を試みましょう。

賃貸人と交渉して家賃の支払いを待ってもらう
売り上げ回復の見込みがある場合や、新規事業を立ち上げるプランがある場合には、賃貸人と交渉すれば、家賃の支払いを待ってもらえる可能性があります。

ただし賃貸人の側としては、あまりにも長く滞納が続くようであれば、別のテナントを募集した方がよいと考える可能性が高いでしょう。
そのため、長くとも数か月程度の間にキャッシュフローを改善できるような、具体的かつ実現性の高い事業計画を策定して、賃貸人を説得しましょう。

特別の貸付制度を活用する
日本政策金融公庫や商工組合中央金庫(商工中金)では、新型コロナウイルス感染症の影響を受けた事業者に向けて、特別貸付を行っています。

条件を満たせば、一定期間は実質無利子で借り入れができる場合もあるので、各機関の窓口担当者に問い合わせてみましょう。

参考:
新型コロナウイルスに関する相談窓口(国民生活事業)|日本政策金融公庫
https://www.jfc.go.jp/n/finance/saftynet/covid_19.html

参考:
新型コロナウイルス感染症に関する特別相談窓口|商工中金
https://www.shokochukin.co.jp/disaster/corona.html

 

各種助成金・補助金などを利用する
店舗の資金繰りを改善するためには、各種助成金・補助金などを利用する方法も考えられます。

たとえば「雇用調整助成金」を活用すれば、従業員を休ませた場合に使用者が給付すべき休業手当につき、最大で全額の助成を受けることができます。
つまり店舗オーナーにとっては、閑散期に出勤人数を減らすことによって、人件費を大幅に削減できる可能性があります。

参考:
雇用調整助成金(新型コロナウイルス感染症の影響に伴う特例)|厚生労働省
https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/koyou_roudou/koyou/kyufukin/pageL07.html

また、コロナ禍によって売上が減少し新規事業や業態転換などに取り組む企業を対象として、「事業再構築補助金」の制度が新設されています。
事業再構築補助金により、中小企業の場合、対象事業にかかる費用につき、最大3分の2(緊急事態宣言特別枠の場合は最大4分の3)まで補助を受けることができます。

参考:
事業再構築補助金|中小企業庁
https://jigyou-saikouchiku.jp/

上記以外にも、各自治体が独自に設けている助成金・補助金の制度が存在するかもしれません。
また、今後国から新たな助成金・補助金に関するアナウンスが行われる可能性もあります。

ご自身の事業に関して、適用を受けられる助成金・補助金の制度がないか、情報収集を怠らないようにしてください。

店舗移転や業態転換も検討すべき
しかしながら、収入の回復や経費節減によって根本的に収支を改善できない限り、家賃滞納などの債務不履行が生じるリスクはずっと残ってしまいます。
コロナ禍の影響がいつまで続くかは不透明な状況であることを踏まえると、店舗移転や業態転換の可能性を早い段階で検討した方がよい場合もあります。

特に賃料が高い物件で店舗を運営している場合には、コロナ禍の状況では、固定費を下げる必要性が高いと考えられます。
その場合、たとえば別の店舗へ移ったり、一時的にデリバリーなどの店舗スペースが削減可能な業態へ転換したりすることも検討してみましょう。

 

まとめ

コロナ禍で資金繰りが厳しい事業者が増える中、家賃滞納は社会問題になりつつあります。

店舗経営を続けていくためには、融資や助成金・補助金をうまく活用して家賃滞納を防ぎつつ、経費節減のために、店舗移転や業態転換などを含めたあらゆる可能性を模索してください。

阿部 由羅
ゆら総合法律事務所代表弁護士。西村あさひ法律事務所・外資系金融機関法務部を経て現職。専門はベンチャー企業のサポート・不動産・金融法務。その他、一般民事から企業法務まで幅広く取り扱う。各種webメディアにおける法律関連記事の執筆にも注力している。

https://abeyura.com/
https://twitter.com/abeyuralaw

 

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